Concept koopovereenkomst (6 bouwkavels Wilgenbuurt, Uithuizen)

De Ondergetekende:

1. De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Het Hogeland, zetelende en gevestigd te Winsum, ten deze krachtens artikel 171 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door de heer J.C.F. Broekhuizen, burgemeester, daartoe handelend ter uitvoering van het besluit ex artikel 160 lid 1 onder d van de Gemeentewet van het college van burgemeester en wethouders van die Gemeente: xxx,
hierna verder te noemen: "de verkoper" of "de Gemeente”,

verklaart te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende

2. xxx BV, xxx, xxx, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door xxx verder te noemen: “Koper”;

die verklaart van verkoper te hebben gekocht:

de kavels gelegen in Wilgenbuurt te Uithuizen ten behoeve van de bouw van 3 twee-onder-éénkapwoningen (in totaal 6 woningen) in het bestemmingsplan Wilgenhof, kadastraal bekend gemeente Uithuizen, sectie E, nummers 2675 alsmede 4187 (beide gedeeltelijk), groot ca. 1.698 m2, zie ook bijgevoegde verkavelingstekening V-1577 (Bijlage 4), hierna te noemen “de onroerende zaak”.

Koopprijs

Door ondertekening van deze overeenkomst verklaren koper en verkoper, dat de koop en verkoop is geschied voor de prijs van € xxx (=hoogste bedrag openbare verkoopprocedure),- (zegge: xxx euro) exclusief de verschuldigde omzetbelasting, die een bedrag uitmaakt van € xxx (zegge: xxx euro), totaal € xxx inclusief BTW (zegge: xxx euro), kosten koper.

De koop is gesloten onder de volgende Bedingen:

1.

Op deze koopovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken van de gemeente Het Hogeland, vastgesteld 27 augustus 2019, hierna ook te noemen “Algemene Voorwaarden”. Behoudens voor zover van de Algemene Voorwaarden in deze koopovereenkomst wordt afgeweken vormen de Algemene Voorwaarden en deze overeenkomst één onverbrekelijk geheel.

2.

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een notaris verbonden aan het kantoor xxxx , gevestigd xxx voor aanvang van start bouw woningen uiterlijk op 15 mei 2027 of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen.

3.

Alle kavels worden in één keer geleverd. Het is mogelijk de kavels middels een ABC-levering te passeren. Indien op 15 april 2027 geen 4 van de totaal 6 woningen zijn verkocht dan kunnen partijen in overleg over uitstel van de aktepassering tot uiterlijk 15 september 2027.

4.

In afwijking van artikel 2.10.a van de Algemene Voorwaarden wordt bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete in rekening gebracht van 5% van de overeengekomen koopprijs.

5.

In afwijking van artikel 3.1.c van de Algemene Voorwaarden echter conform artikel 3.2 van de Algemene Voorwaarden, is het koper toegestaan om de onroerende zaak in gedeelten door te verkopen voor een afwijkende koopsom, onder de voorwaarde dat dit in de tussen Koper en haar kopers te sluiten overeenkomsten wordt opgenomen:

  • De verplichting dat die kopers de in hun opdracht te realiseren woning door Koper, of een aan haar gelieerde zusteronderneming, zullen doen bouwen;
  • Het bepaalde in de artikelen van deze overeenkomst.

6.

Het verkochte dient te worden bebouwd met 3 twee-onder-één-kapwoningen (totaal 6 woningen) (artikel 3.1. van de Algemene Voorwaarden).

7.

Koper zal voor het realiseren van de woningen op het perceel een omgevings­vergunning aanvragen. Plankosten die betrekking hebben op deze vergunning zijn voor rekening van Koper.

8.

De genoemde koopprijs heeft een prijspeil van 1 januari 2026 en zal jaarlijks op 1 januari, voor het eerst per 1 januari 2027, worden geïndexeerd op basis van de CPI-index alle huishoudens. De geïndexeerde koopprijs kan niet lager zijn dat de laatst geldende koopprijs.

9.

De gemeente verklaart dat de grond, vanuit milieu hygiënisch oogpunt geschikt is voor de bestemming woningbouw. Koper is bekend met het document genaamd ‘Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de Wilgenhof te Uithuizen’ (MUG Ingenieursbureau, projectnummer 22300783, 7 maart 2023) (pdf, 9 mb).

10.

Partijen stemmen ermee in dat onder bouwrijpe grond wordt verstaan: Bouwrijp zijn betekent dat een stuk grond klaar is om te bouwen. Alle benodigde voorbereidende werkzaamheden zijn uitgevoerd, zoals het verwijderen van obstakels, het slopen van oude structuren, het egaliseren van het terrein en het aanleggen van nutsvoorzieningen tot aan de kavelgrens. Een bouwrijp terrein is dus direct geschikt voor de aannemer om te starten met de bouw van woningen, gebouwen of infrastructuur, of met de voorbereidende werkzaamheden daarvoor.

11.

De kavels worden verkocht met een gesloten grondbalans. Koper dient zelf zorg te dragen voor af- en aanvoer van grond.

12.

Koper dient zorg te dragen voor een correcte aansluiting van de hemelwaterafvoeren en het vuilwaterriool op het gescheiden systeem van het gemeenteriool. Deze kosten zijn voor rekening van Koper. De gemeente draagt zorg voor het aanleggen van de uitleggers tot aan de perceelgrens. De kosten voor het aanleggen van de uitleggers tot aan de perceelgrens zijn voor rekening van de gemeente.

13.

Aan de voorzijde van de woningen, 30 centimeter achter de erfgrens (op het te verkopen perceel), zal een beukenhaag worden geplant door en voor rekening van de Koper, waarvoor in de koop- /aannemingsovereenkomst een instandhoudingsverplichting wordt opgenomen en waarvan de kosten zijn opgenomen in de verkoopprijs en niet geschrapt mogen worden middels een minderwerklijst. Koper dient zorg te dragen voor het planten, onderhouden en de instandhouding van de haag die op de erfgrens van het verkochte is aangeplant.

14.

Koper verplicht zich in de door haar te sluiten koop- en aannemingsovereenkomst de volgende verplichtingen door te leggen aan de verkrijgers mede zoals deze zijn vastgesteld in het omgevingsplan/bestemmingsplan en zoals deze zijn vastgesteld in de welstandsnota en in deze overeenkomst. Dit omvat, maar is niet beperkt tot: 

a. de vastgestelde beplanting inzake de groene erfscheidingen conform het bepaalde in artikel 13;
b. de groene erfscheidingen genoemd onder a. te planten, te onderhouden en in stand te houden;
c. het is van belang dat de erfscheidingen, wanneer deze langs de openbare ruimte staan, worden mee-ontworpen met de architectuur van de woning. Dit ontwerp kan uit groen of een combinatie van groen en verhard materiaal bestaan;
d. het aanleggen en in standhouden van twee parkeerplekken op eigen terrein;
e. de aanleg van de inrit gaat in overleg met de gemeente;
f. het is verboden voor koper om de kavels op te hogen en beschoeiingen, anders dan door de gemeente aangebracht, aan te brengen. Koper is verplicht de door de gemeente aangebrachte beschoeiing te onderhouden en in stand te houden;
g. indien de koper van de grond een erfscheiding wenst tussen het door hem gekochte en daaraan grenzend gemeente eigendom, welke bestaat uit een combinatie van groen en verhard materiaal, dient de koper deze geheel op eigen kosten aan te brengen.

15.

Naast deze reeds geldende verplichtingen worden aan de koper aanvullende criteria gesteld met betrekking tot architectonische voorwaarden en stedenbouwkundige toetsing. Deze aanvullende criteria zijn opgenomen in dit artikel en dienen te worden nageleefd door de koper. De aanvullende criteria zijn:

a. de koper is verplicht dat het te realiseren plan architectonisch aansluit bij de nieuwe woningen van Wilgenbos;
b. de woning gelegen op de hoek van de Wilgenbos en de J.F. Kennedylaan dient zodanig te worden georiënteerd dat deze zowel aan de zuidzijde als de oostzijde is gericht en een stedenbouwkundig markant hoekpunt vormt;
c. bijgebouwen en/of bijvolumes dienen een integraal architectonisch onderdeel te zijn van het hoofdvolume van de woning;
d. de in dit artikel genoemde criteria gelden als aanvullende verplichtingen bovenop het geldende omgevingsplan en de welstandsnota;
e. de koper is verplicht om deze criteria bij de Welstandscommissie aan te melden en ervoor zorg te dragen dat deze worden getoetst;
f. indien de koper nalaat aan de verplichting onder lid e te voldoen, verbeurt de koper zonder nadere ingebrekestelling een direct opeisbare boete van 5% van de overeengekomen koopprijs aan de verkoper, onverminderd het recht van de verkoper om volledige schadevergoeding te vorderen ter aanvulling van de boete;
g. de koper kan zich niet op enige uitzondering, onwetendheid, nalatigheid of misverstand beroepen met betrekking tot de verplichtingen van dit artikel.

16. Groenplan en informatieverstrekking

a. koper verklaart bekend te zijn met het door of namens de gemeente vastgestelde en/of nog vast te stellen groenplan met betrekking tot de omgeving van het verkochte, waaronder begrepen de inrichting van openbaar groen, beplanting, waterpartijen en overige groenvoorzieningen (hierna: het “Groenplan”);
b. het Groenplan is aan koper ter hand gesteld dan wel op andere wijze kenbaar gemaakt. Koper verklaart voldoende gelegenheid te hebben gehad om van de inhoud daarvan kennis te nemen;
c. koper erkent dat het Groenplan een indicatief karakter kan hebben en dat de feitelijke uitvoering daarvan kan afwijken. Aan tekeningen, artist impressions en andere uitingen kunnen geen rechten worden ontleend, tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders is overeengekomen;
d. wijzigingen in het Groenplan, voor zover deze plaatsvinden binnen de kaders van gemeentelijk beleid en regelgeving, geven koper geen recht op ontbinding van de overeenkomst, noch op enige vorm van schadevergoeding;
e. koper verplicht zich om bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte, alsmede bij vestiging van beperkte rechten daarop, de rechtsopvolgende verkrijger(s) actief, volledig en aantoonbaar te informeren over het Groenplan en de mogelijke gevolgen daarvan voor de situering, het uitzicht en de beleving van het verkochte en de directe omgeving.

17.

Als kettingbedingen zijn conform artikel 3.5 van de Algemene Voorwaarden aangewezen:

  • artikel 11, 13, 14, 15 en 16 van deze overeenkomst;
  • de boetebepaling onder 2.10 van de Algemene Voorwaarden jo. Artikel 4 van deze overeenkomst;
  • de bepaling over bebouwing en doorverkoop opgenomen onder 3.1 van de Algemene Voorwaarden.

18.

Ten laste van de verkochte grond wordt conform 3.6 van de Algemene Voorwaarden als kwalitatieve verplichting opgenomen dat:

a. ten behoeve van de gemeente en in de gemeente werkzame nutsbedrijven het opstalrecht gevestigd is, inhoudende het recht om kabels, leidingen, verdeelkasten, brandkranen alsmede aanduidingsborden voor openbare doeleinden, op-, in-, aan-, of boven de uitgegeven grond en de daarop te bouwen opstallen aan te brengen, aan te leggen, te hebben, te houden, te inspecteren, te
onderhouden en te vernieuwen, op de plaatsen waar en de wijze waarop het College van Burgemeester en Wethouders dit nodig zal achten;
b. bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven die plaatsen van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek wordt aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diep wortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. De wederpartij is aansprakelijk voor de
schade ontstaan aan de in lid a van dit artikel bedoelde zaken, door zijn toedoen of nalaten veroorzaakt. Voor de vestiging van dit zakelijk recht is de begunstigde geen enkele vergoeding verschuldigd;
c. Indien koper niet meewerkt aan het onder a bepaalde dan wel in strijd handelt met het onder b bepaalde, is koper aan de gemeente een dadelijk opeisbare boete verschuldigd van € 1.000,- (zegge: duizend euro) voor elke week of gedeelte van een week dat het niet meewerken dan wel het in strijd handelen voortduurt;
d. de kosten van noodzakelijke verplaatsing c.q. verlegging van de onder a genoemde voorzieningen welke op verzoek van koper plaatsvindt, komen voor rekening van de koper.

19. Bouwrijp maken van de bouwkavels

a. verkoper streeft ernaar de bouwkavels uiterlijk op 1 september 2026 bouwrijp op te leveren;
b. deze datum betreft een streefdatum en geldt uitdrukkelijk niet als fatale termijn. Verkoper is hierbij mede afhankelijk van externe omstandigheden, waaronder maar niet beperkt tot weersomstandigheden, vergunningen, beschikbaarheid van nutsvoorzieningen en werkzaamheden van derden;
c. verkoper zal zich naar redelijkheid inspannen om de genoemde datum te behalen, doch kan niet garanderen dat de bouwkavels op deze datum daadwerkelijk bouwrijp zijn;
d. koper erkent en aanvaardt dat eventuele vertragingen in het bouwrijp maken van de kavels voor risico van koper komen. Koper vrijwaart verkoper voor aanspraken, schade of kosten die voortvloeien uit een strakke bouwplanning of daarop gebaseerde verplichtingen van koper;
e. koper wordt geadviseerd bij het plannen van (bouw)werkzaamheden rekening te houden met mogelijke vertragingen zoals hierboven bedoeld.

20.

Het verkrijgen van de benodigde vergunningen/ontheffingen/toestemmingen is de verantwoordelijkheid van Koper. De Gemeente behoudt in deze haar publiekrechtelijke bevoegdheden en verantwoordelijkheden; het aangaan van deze koopovereenkomst impliceert daarom niet dat de Gemeente op enig manier instemt met het verlenen van de benodigde bescheiden of enig ander
publiekrechtelijk besluit.

21.

Koper verklaart ruimschoots voor de ondertekening van de onderhavige overeenkomst te hebben ontvangen en daarmee voor zover van toepassing, te kunnen instemmen:

Aldus getekend in 3-voud te …………………………………………, …………………………..2026

De verkoper, namens de gemeente xxx, ……………………………………………………………

De koper(s), …………………………………………………………………………………………………………